L’investissement dans l’immobilier permet d’avoir une source de revenus supplémentaires et se constituer un patrimoine sur long terme. Les particuliers et les professionnels peuvent se lancer dans ce type d’investissement en se constituant en société immobilière.
Cependant, se constituer en entreprise ne garantit pas d’en tirer les meilleurs profits. Encore faut-il choisir la forme juridique la mieux adaptée à sa situation. Cette dernière condition amène à se poser de multiples questions sur les possibilités qui s’offrent en matière de formes juridiques dans l’immobilier.
Faut-il se constituer en SARL familiale, SNC, SAS ou en SCI pour mieux rentabiliser son investissement locatif ? Quelle forme juridique convient le plus à tel ou tel type de situations ? Pour vous aider à vous décider, parcourez cet article !
Qu’est-ce qu’un statut juridique ?
La loi permet d’investir dans l’immobilier en se constituant en société. La création d’une telle entreprise implique le choix d’un statut juridique spécifique. Celui-ci doit permettre de faciliter la gestion administrative et fiscale de l’activité exploitée.
Le statut juridique a des conséquences sur l’organisation, le fonctionnement, le régime social et fiscal de l’activité concernée. Il permet également de faciliter les procédures successorales et de prévoir le cadre légal en matière de transmission du bien immobilier. Ce n’est donc pas un choix à prendre à la légère puisqu’il engage à la fois le présent et le futur de la société.
Différents statuts juridiques existent pour créer une entreprise immobilière et chacun a des avantages par rapport aux autres. Les plus avantageux sont SARL familiale ou société à responsabilité limitée de famille, la SCI ou société civile immobilière, la SAS ou société par actions simplifiées et la SNC ou Société en nom collectif). Voici ce qu’il faut savoir de ces statuts !
La SCI en immobilier
La SCI est constituée d’au moins deux associés, à la base propriétaire d’un bien commun ou d’un portefeuille commun de biens immobiliers. En d’autres termes, il n’existe pas de SCI unipersonnelle et les membres d’une même famille peuvent en être associés. Même un mineur non émancipé peut être associé, ce qui fait de cette forme juridique, la plus adaptée aux familles qui désirent investir dans l’immobilier locatif.
La société civile immobilière a pour but de rentabiliser un patrimoine commun et d’en redistribuer les bénéfices sur le court ou le long terme. Ce statut rend la transmission des biens immobiliers facile avec à la clé la diminution du montant des droits de mutation. La gestion du patrimoine y est facile avec possibilité de restreindre l’objet social et les actions.
La SCI offre une liberté dans le choix du régime d’imposition. En effet, soumise à la création à l’impôt sur les sociétés, la SCI peut choisir plutôt une imposition à l’impôt sur le revenu. Avec ce statut, la résolution de désaccord entre associés se fait par vote à l’assemblée générale.
Pour être légaux, les statuts de la SCI doivent être consignés par écrits par acte sous seing privé. Par cet acte, les associés sont tenus de répondre aux dettes sociales proportionnellement à leur apport. Les associés pour le capital comme les dettes, peuvent contribuer par apports en nature, en numéraire ou en industrie.
La SARL familiale en immobilier
La SARL familiale en immobilier en plus d’avoir la même forme qu’une société à responsabilité limitée ordinaire, exige que les associés soient membres d’une même famille. Sont considérés comme de la même famille les personnes unies par les liens de sang ou par les relations d’alliance (PACS et mariage). Sa création exige également un minimum de deux associés qui sont responsables des dettes juste dans la limite du montant de leurs apports.
Cette forme juridique est commerciale, ceci dit, en plus de l’activité immobilière, une SARL de famille peut exercer d’autres activités. Son activité n’est pas limitée à l’aspect civil comme c’est le cas pour la SCI. Toutefois la gestion du patrimoine y est plus difficile avec en prime des procédures administratives et juridiques plus strictes.
La SARL familiale est soumise à l’impôt sur le revenu et les associés imposés proportionnellement à leur apport au capital social ainsi qu’à leur statut managérial. Ce statut juridique permet une transmission générationnelle sécurisée du bien immobilier.
La SAS en immobilier
La SAS en immobilier est adaptée pour des associés qui souhaitent exercer une activité commerciale (achat ou revente d’une location meublée). Cette forme juridique n’exige aucun nombre minimum d’associés pour être constituée. Elle peut alors être une société par actions simplifiées unipersonnelle (SASU) lorsque constituée par un associé unique.
Comme pour la SARL familiale, ici les associés sont responsables au prorata de leurs apports au capital. Le régime fiscal d’imposition par défaut d’une société par actions simplifiées est l’impôt sur les sociétés. Toutefois, les associés peuvent solliciter une soumission à l’impôt sur le revenu, ceci dans la limite des cinq premières années de vie de l’entreprise.
La rédaction des statuts ici est libre. Il revient donc aux associés d’élaborer les modalités de gestion, de fonctionnement, de cession et de transmission du patrimoine immobilier. Néanmoins, les formalités juridiques et administratives sont strictes.
La SNC en immobilier
La société en nom collectif en immobilier convient autant à la location meublée qu’à la location nue. Elle requiert la présence de différents associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Ces associés ont tous le statut de commerçant et répondent solidairement des dettes sur la totalité de leurs biens personnels.
Pour constituer le capital de départ, il n y a pas de montant minimum requis, car il peut être d’un euro, de même que la part de tout associé. De plus, il ne peut avoir cession des parts que si tous les associés sont d’accord. La transmission du patrimoine est donc caduque.
Le statut en nom propre en immobilier
Le statut en nom propre en immobilier signifie que l’entrepreneur peut investir tout seul sans nécessité de se constituer en société. C’est l’option idéale pour une personne qui souhaite devenir unique propriétaire du bien en jouir à long terme. La transmission de tels biens se fait par donation ou par démembrement.
Sur l’ensemble des transactions immobilières, seuls le nom et la signature du propriétaire y figurent comme acquéreur. L’impôt sur le revenu est imposé si le propriétaire n’agit pas en tant qu’entreprise. Au cas contraire, c’est l’impôt sur les sociétés qui est appliqué.
Quelle forme juridique choisir en immobilier ?
En somme, il n’y a réellement pas de statut juridique idéal en matière d’investissement locatif. C’est en fonction de la situation en présence qu’une forme va s’imposer logiquement que d’autres. Pour un choix judicieux, il est conseillé de prendre en compte les spécificités de chaque statut avant de se décider.
